5. Zone de recherche immobiliè re à Marseille

Rèsumè de la situation à Marseille

Prix de l'immobilier à Marseille

Marseille a tout pour attirer de nouveaux habitants: un climat ensoleillé et chaud tout au long de l'année, la mer qui borde la ville ainsi que des infrastructures de dernier cri. Cette ville, comme vous le savez probablement, se situe dans la région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Plus précisément à l'intérieur du département des Bouches du Rhône. Marseille est la deuxième ville la plus peuplée de France, juste après Paris. Mais ce n'est pas tout, elle est aussi la ville la plus ancienne du pays, elle est même surnommée « la porte du monde. Marseille connaît une dynamique économique et culturelle assez importante.

C'est pour toutes ces caractéristiques que de nombreuses personnes décident d'investir leur argent dans l'immobilier Marseillais. Ces derniers temps, le prix de l'immobilier de cette ville n'a presque jamais cessé de croître. Malgré tout, le prix au mètre carré reste « abordable » si on le compare aux autres grandes villes françaises. Pour vous permettre d'avoir une meilleure vision, nous vous proposons un aperçu de l'évolution des prix de l'immobilier marseillais. De façon globale, le prix des logements dans cette ville reste tout de même assez abordable. Quand on connaît Marseille, l'attractivité de la ville et tous les avantages à y vivre, les prix ne sont vraiment pas élevés si on les compare à d'autres villes similaires.

De plus, il est important de vous rappeler que la cité phocéenne se situe dans la « zone Pinel ». Cela signifie que si vous décidez d'investir dans de l'immobilier neuf, vous pourrez bénéficier d'une réduction assez importante de vos impôts grâce à cette loi. Au coeur de cette ville, pas moins de 100 programmes immobiliers peuvent être éligibles à cette loi Pinel. Pour les investisseurs, Marseille est une véritable mine d'or. En effet, c'est une destination extrêmement prisée par les touristes tout au long de l'année. L'énorme patrimoine de cette ville ne fait qu'accentuer le phénomène.

Entre des paysages à couper le souffle, des quartiers magnifiques, et un soleil présent toute l'année, les touristes ne savent plus où donner de la tête. Un patrimoine architectural est également fort présent (Fort Saint-Jean, Château d'if, etc). Pour toutes ces raisons, la ville de Marseille reçoit toujours un torrent de demandes de location (soit pour une longue période, soit pour une période plus courte comme pour des vacances).

L'évolution des prix du marché immobilier à Marseille

Aujourd'hui, on estime à plus de 860 000 le nombre de personnes vivant sur le territoire marseillais. En ce qui concerne le nombre de logements, on en dénombre pas moins de 435 766. Parmi ce chiffre, il faut compter 89% de résidences dites principales, 8% de logements inhabités et pour finir 3% de résidences dites secondaires. Sur le marché de cette cité, 83% des logements sont des appartements. Les 14% restants sont des maisons. Il est aussi intéressant de noter que 53% des habitations occupées sont des locations. Dû à ce pourcentage assez élevé, la demande de logement à Marseille est donc elle aussi élevée. Des milliers d'étudiants décident également de se rendre dans la cité phocéenne, ce qui ne fait qu'accentuer d'avantage cette demande. En réponse à ce besoin constant de logement, beaucoup d'investisseurs choisissent alors Marseille pour se lancer dans l'immobilier. On aurait d'ailleurs pu croire que la pandémie de Covid-19 aurait fait chuter les prix puisque les transactions étaient moins nombreuses. Il n'en est rien ! En effet, les transactions, elles, ont bel et bien chuté mais ce n'est pas le cas pour les tarifs. Ils ont continué de croître et ne sont pas prêts de s'arrêter. D'après les estimations de certains spécialistes, les prix du marché immobilier auraient augmenté de 8,1% cette année. Marseille attire chaque jour un peu plus d'investisseurs. La crise a tout de même forcé les personnes travaillant dans ce secteur à s'adapter ou du moins changer leur façon de travailler. Mais malgré cela, le marché immobilier de la cité phocéenne est bel et bien resté très dynamique. La demande de logement a autant augmenté que le prix du marché. Mais attention, les critères des acheteurs sont de plus en plus précis au fur et à mesure des années. La tendance globale reste tout de même d'investir. Pourtant, en 2015, Marseille connaissait une diminution des prix de ses habitations. Mais depuis 2015, le marché a repris un réel coup de boost, avec une augmentation de pas moins de 18% au courant de ces cinq dernières années. D'après une étude menée par des professionnels fin 2020, les personnes susceptibles d'investir dans un bien à Marseille étaient sur le qui-vive pour trouver le logement qui leur correspond. 40% d'entre eux estimaient que c'était le bon moment pour acheter alors que nous étions en pleine crise sanitaire. Cela représente tout de même un chiffre énorme sachant dans quel contexte nous étions à ce moment là.

Adapter ses services lors de la crise, le boom du digital

Les agents immobiliers ont du faire parfois preuve de créativité et d'adaptation lors de cette période de confinement. En effet, en France, ils ont du cesser leurs activités pendant 3 mois. Malgré tout, au mois de juin 2020, le marché immobilier marseillais était énorme. Il y avait de nombreuses demandes. Une sorte d'engouement s'est créé autour du territoire marseillais. Si les agences voulaient vendre, elles ont donc du se réinventer, s'adapter. C'est ainsi que la plupart des agences de cette ville ont décidé de développer des outils digitaux leur permettant d'effectuer leur travail mais cette fois-ci, à distance. Vous pouviez alors visiter le bien qui vous intéressait via des outils 3D en ligne, ce qui permettait de mieux pouvoir vous projeter. En réalité, cela reste pratique mais rien n'est meilleur pour vendre un bien qu'une visite classique. Les clients ont besoin de se projeter dans le bien qu'ils souhaitent acquérir. Après cette période difficile de confinement, les gens recherchent principalement des biens ayant un espace extérieur. La différence avant et après le confinement est vraiment marquante. La plupart des gens qui vivaient dans des espaces clos pendant cette période l'ont mal vécu et cela se ressent énormément. Les gens ont besoin de liberté en étant chez eux. Un beau cadre de vie, loin des bruits et de l'agitation du centre-ville, est privilégié par beaucoup d'acheteurs. Beaucoup de facteurs sont capables d'influencer la dynamique du marché immobilier à Marseille. Les impacts peuvent être autant positifs que négatifs. Par exemple, depuis plus ou moins 10 ans maintenant, la cité phocéenne a vu naître de nombreux « espaces de coworking » (espaces de travail partagé où la convivialité et le partage sont des valeurs mises en avant). C'est d'ailleurs la ville française où il en existe le plus. Et bien pendant le confinement, il a fallu adapter ces espaces qui n'entraient plus dans les codes des règles sanitaires. Et tout cela a eu pour conséquence d'influencer indirectement le marché immobilier. Il n'y a pas qu'à Marseille que le marché s'est dynamisé, c'est également le cas pour presque toutes les villes du département des Bouches-du-Rhône. « Investir dans la pierre est depuis toujours une valeur sûre » soulignent plusieurs agents immobiliers. C'est pour cette raison que même une crise sanitaire comme celle que nous connaissons ne parvient pas à faire chuter ces chiffres. Et cela continuera dans le futur, le marché immobilier est sûrement ce qu'il existe de plus rentable pour les investisseurs.

Les tendances du marché immobilier à Marseille

Parmi toutes les villes du département des Bouches-du-Rhône, c'est Marseille qui se hisse au sommet de la liste avec ses quelques 13 000 ventes durant l'année 2020. La cité phocéenne devance ainsi Aix-en-Provence et ses 2243 ventes. Les ventes principales à Marseille concernent des appartements comprenant une superficie de plus ou moins 50 mètres carrés. Aujourd'hui, il y a une tendance à vouloir acquérir des biens possédant des extérieurs et se situant dans la périphérie de la ville. C'est ainsi que des lieux comme le 11ème arrondissement parviennent à tirer leur épingle du jeu. Les biens immobiliers situés dans ces zones sont extrêmement prisés.

Marseille : Une attractivité qui influence le prix des logements

Comme dit précédemment, les ventes de biens immobiliers ne sont pas les seules données à avoir augmenté à Marseille. Avec elles, le prix moyen du mètre carré a lui aussi augmenté. On note une différence de +5,2% pour les appartements plus anciens et une différence de +6,7% pour les logements les plus neufs. Cette augmentation des prix à une explication. En effet, c'est parce que la ville de Marseille manque de biens disponibles que les prix sont de plus en plus hauts. De plus, ces derniers temps, la ville a connu un faible taux de délivrance de permis de construire. Ce qui a eu pour conséquence de faire entrer beaucoup moins de biens dits « neufs » sur le marché. Dès lors, les investisseurs se tournent alors d'avantage vers de l'immobilier plus ancien. Dans la cité phocéenne, les demandes affluent énormément, et même plus que dans toutes les autres villes de France. Il existe même des écarts de prix assez important à l'intérieur d'un même arrondissement. On peut ainsi passer de prix assez « faibles » à des pris élevés pour des biens se situant parfois dans la même rue.

Cinq facteurs qui influencent la dynamisation du marché immobilier marseillais

Le bon temps, la Provence et la mer

Comment peut-on ne pas être attiré par cette ville ? Un climat rêvé, une ambiance rarement égalée et des paysages à couper le souffle, c'est ce que vous offre Marseille. Ces caractéristiques ont pour effet de faire grimper depuis des années la courbe des prix de l'immobilier de la cité phocéenne. Grâce à eux, il est naturellement plus facile d'attirer de potentiels futurs acheteurs.

Des prix abordables pour la région

Comme nous l'avons déjà expliqué, investir à Marseille ne demande pas un investissement si gros que ce que l'on pourrait penser. Cette ville propose les meilleurs prix de la région en terme de logements. Si on compare Marseille à d'autres grosses villes de la côte comme Cannes ou Nice, on se rend compte que le mètre carré coûte environ 40% de moins à Marseille que dans les deux autres villes citées.

Une ville qui attire les touristes

En étant une ville cosmopolite, Marseille a su se dégager du lot et attirer toujours plus de touristes au fil des années. En plus, la ville est facilement accessible aux gens puisqu'elle est desservie de manière optimale autant au niveau national que international. L'aéroport de Marseille Provence est relié à de nombreuses grandes villes européennes. Au niveau national, Marseille est accessible en seulement 3h15 de train depuis Paris par exemple. Et à moins de 2 heures de TGV de la ville de Lyon.

Une ville sportive et très culturelle

En effet, Marseille peut être considéré de la sorte car elle a reçu le prix de capitale européenne du sport en 2017 par exemple. Et celui de capitale européenne de la culture en 2013. La ville a toujours su se renouveler et proposer de nombreuses activités à ses habitants: des concerts, des musées, de nombreux spectacles, etc. Au niveau sportif, les marseillais ne sont pas à plaindre non plus. De nombreux tracés de randonnées existent ainsi que de magnifiques sentiers pour des balades à vélo. Les sports nautiques sont également très nombreux grâce à la présence de la mer. Bien évidemment, Marseille possède aussi son équipe de foot, très aimée des citoyens et qui de plus, possède un stade super moderne pouvant accueillir pas loin de 67 394 spectateurs.

Une ville qui se tourne vers le futur

Depuis maintenant plusieurs années, Marseille a mis en place une politique de modernisation assez importante. Cette politique a pour objectif d'associer trois piliers essentiels à savoir: le bien être de ses habitants, le développement économique et la rénovation de la ville. L'objectif est également de parvenir à créer des offres d'emplois. Pour y arriver, Marseille essaie d'encourager les entreprises à s'installer sur son territoire. Son port est lui aussi un facteur de développement assez conséquent. Grâce à lui, Marseille possède le premier port de France et de Méditerranée en terme de trafic. Au niveau européen, le port marseillais se situe à une magnifique et honorable 4ème place.

À Marseille, les prix varient énormément selon la localisation du bien sélectionné

Et oui, vous n'êtes pas sans savoir que dans les grandes villes, les prix des biens immobiliers varient en fonction du quartier où vous déciderez d'investir. Cela se confirme à Marseille aussi. Fin de l'année 2020, le prix médian pour un appartement était de 2560 euros par mètre carré. Si l'on remonte deux ans en arrière, soit en 2019, le prix du mètre carré n'était qu'à 2330 euros. En simplement deux ans, on constate déjà une différence notable. Endoume, un quartier du 7ème arrondissement est l'endroit où l'immobilier atteint les prix les plus élevés à Marseille. Là bas, le prix médian du mètre carré se situe autour des 4170 euros. En réalité, ces chiffres ne prouvent pas vraiment que c'est le quartier le plus cher. En effet, dans cette zone de la ville, beaucoup de biens ayant des petites surfaces sont vendus. Cela a donc pour conséquence de faire monter assez drastiquement le prix du mètre carré. À l'inverse, le quartier le moins cher de la cité phocéenne est Canet, situé dans le 14ème arrondissement. Dans cette zone, le prix du mètre carré s'élève en moyenne à 1070 euros. Évidemment, tout cela dépendra du bien que vous choisissez. Si l'on remonte en 2019, le quartier le moins couteux était celui de « La Belle-de-Mai ». Concernant le prix des biens immobiliers de manière globale, il faut compter environ 2900 euros par mètre carré pour un appartement sur le territoire marseillais. Pour une maison, il faudra s'attendre à une somme de plus ou moins 3841 euros par mètre carré. Mais comme nous allons le voir plus en détails plus bas, les prix varient énormément en fonction du quartier que vous choisissez. Les prix au mètre carré pour un appartement peuvent alors osciller entre 1900 euros et 4100 euros. Et pour une maison, cela varie entre 2400 et 5300 euros au mètre carré. Ainsi, on constate qu'en moyenne, à Marseille, une maison coûte 28,5% plus cher qu'un appartement. Malgré tout, quand on connaît la ville de Marseille et ses nombreux atouts, il est aisé de dire que ces prix ne sont pas si élevés que ça. Dans cette ville, il est plus simple de trouver des logements dits « de grande surface ». Sur tous ses logements, Marseille compte 35% d'habitations possédant 3 pièces et 25% de ces logements sont des 4 pièces. À l'inverse, il est bien plus compliqué de trouver des biens possédant une petite surface. Ils sont vraiment peu nombreux dans la cité phocéenne. Ainsi, seulement 20% des biens marseillais sont des logements avec 2 pièces. En ce qui concerne les studios, ils ne représentent que 10% du marché immobilier de cette ville.

Chaque quartier possède sa propre fourchette de prix

Même si le prix des biens marseillais reste globalement abordable, il existe d'énormes différences entre les quartiers de cette ville. Il est important de ne pas oublier que Marseille compte au total pas moins de 16 arrondissements. Chacun d'entre eux possède son propre marché immobilier et celui-ci est souvent bien différent de l'arrondissement voisin. Si l'on compare certains arrondissements, le prix peu parfois varier du simple au triple ! Par exemple, dans le 14ème arrondissement, un bien pourrait couter 1600 euros au mètre carré alors que le même bien dans le 8ème arrondissement couterait par exemple 400 euros au mètre carré. Cependant, la localisation n'est pas le seul facteur qui influence le coût des logements. Le type d'habitation est également à prendre en considération. Les T2 et T3 sont les biens les plus recherchés dans le centre de Marseille car la population qui souhaite s'y installer est principalement composée de jeunes couples. De ce fait, ce type d'appartement est très prisé, ils ne restent jamais bien longtemps disponibles sur le marché immobilier.

8ème arrondissement

Penchons nous dans un premier temps sur les arrondissements les plus coûteux de Marseille. Selon de nombreux experts, il s'agirait bel et bien du 7ème et du 8ème arrondissement.

Quartier du Périer et de Saint-Giniez

Dans ces quartiers très prisés, les prix des appartements peuvent facilement dépasser les 4150 euros au mètre carré. Encore plus si c'est un bâtiment ancien. Dans cette partie de la ville, vous trouverez des maisons de style typiquement provençal. Dans le 8ème arrondissement vous retrouverez également ces quartiers: Bonneveine, les Goudes, Montredon, La Plage, La Pointe Rouge, Le Rouet, Sainte-Anne et Vieille Chapelle.

7ème arrondissement

Le 7ème arrondissement est lui aussi extrêmement réputé et préféré par de nombreux acheteurs. Là-bas, il est presque impossible de trouver un bien en dessous de 3600 euros du mètre carré.

Les quartiers de Saint-Lambert et Saint-Victor

Dans ce quartier, vous aurez plutôt droit à de vieilles bâtisses modernisées. De manière plus globale, on peut dire que les biens anciens sont présents sur la quasi totalité du territoire marseillais. Si votre souhait est de devenir propriétaire de l'une de ces anciennes bâtisses, il faudra débourser entre 2650 et 4250 euros par mètre carré. Un ancien appartement coûtera tout de même moins d'argent qu'une maison ancienne. Pour un appartement il faudra compter entre 1780 et 3040 euros par mètre carré. Encore une fois, les prix vont varier selon le quartier que vous sélectionnerez. Dans le 7ème arrondissement se trouvent également les quartiers de Bompard, Endoume, Pharo et Le Roucas Blanc

6ème arrondissement

3ème arrondissement

Si à l'inverse, vous disposez d'un budget restreint, nous vous conseillons de plutôt vous orienter vers des endroits comme le 3ème arrondissement (1730 euros le mètre carré), le 9ème arrondissement (1580 euros le mètre carré) ou le 15ème arrondissement (1600 euros le mètre carré). Si votre souhait est d'obtenir un bien plus spacieux avec un extérieur et des prix amoindris, il est préférable de vous éloigner du centre-ville de Marseille. Dans cette zone, les prix de ce type de biens sont beaucoup plus accessibles que dans le centre de la ville. Revenons à nos moutons. Si l'on devait établir un classement entre ces trois arrondissements (3ème, 7ème, 8ème) selon les prix de vente des biens, on placerait en toute première position le 8ème arrondissement. Il serait suivi du 7ème arrondissement puis du 3ème. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles ces quartiers (7ème et 8ème) sont les plus chers de Marseille. Premièrement, de part leur emplacement de choix. Effectivement, ces trois arrondissements sont probablement les mieux situés. Ils offrent à leurs habitants une vue magnifique sur la côte marseillaise. Ces arrondissements sont également situés à proximité de la plage ainsi que du centre de Marseille. Le cadre de vie de ces quartiers est assez tranquille et familial.

9ème arrondissement

Dans les secteurs restants, les prix restent globalement abordables même si cela coûte toujours un peu plus cher que les autres arrondissements de Marseille. Commençons avec le 9ème, c'est tout simplement l'arrondissement le plus vaste de la ville. Il est situé dans le sud-est et offre à ces citoyens de magnifiques larges espaces verts.

Les quartiers de Sainte-Marguerite et des Mazargues

La majorité des biens de ce quartier sont d'anciennes maisons mais pas que. Il existe aussi des copropriétés assez spacieuses possédant commerces et jardins. Cet arrondissement est relativement calme, proche de nombreuses écoles et bien équipé en terme de transports en communs. C'est l'endroit idéal pour la vie de famille et le calme. En ce qui concerne les prix de ses biens, il faudra investir en moyenne 2980 euros par mètre carré pour s'installer dans le 9ème. Dans le 9ème arrondissement se trouvent également les quartiers de Carpiagne, Le Cabot, Les Baumettes, La Panouse, Le Redon, Sormiou et Vaufrèges.

10ème, 11ème et 12ème arrondissement

Comme pour le 9ème arrondissement, le 10ème, 11ème et 12ème arrondissement proposent une ambiance assez calme et reposante à leurs habitants. Pour ces différents secteurs, les prix oscillent entre 2700 et 3530 euros du mètre carré.

13ème arrondissement

En ce qui concerne le 13ème arrondissement, il reprend les mêmes caractéristiques que les 4 précédent. La seule différence est qu'il est bien plus isolé qu'eux.

Prix de l'immobilier Marseillais dans le 3e et le 4e arrondissement

Ces deux arrondissements sont en fait le « contour » de l'hyper-centre marseillais. Ce sont des quartiers très vivants où il y a pas mal d'activité. Malgré tout les habitations de cette zone reste modestes.

3ème arrondissement

Le 3ème arrondissement est probablement le quartier le plus pauvre de la ville bien qu'on y retrouve énormément de bars, de restaurants et de boîtes de nuit comme dans les quartiers de Belle de Mai, Saint-Lazare, Saint-Mauront et La Villette.

4ème arrondissement

Le 4ème arrondissement, quant à lui, est un quartier plutôt dynamique et on y retrouve des habitants avec des revenus assez confortables. Beaucoup de jeunes cadres y vivent. Au niveau des prix, ils restent vraiment abordables. Ainsi, un mètre carré coutera entre 1770 et 2800 euros. Cet arrondissement est principalement reconnu pour son quartier de La Blancarde mais il y a aussi ceux des Cinq avenues, Chutes-Lavie et les Chartreux.

Le 7ème et le 8ème arrondissement: les quartiers ayant le plus de succès

En effet, ces deux arrondissements restent les plus prisés de Marseille. Dans cette zone, les acheteurs recherchent souvent des appartements spacieux et familiaux. De plus, ce secteur se trouve à proximité de nombreux espaces verts et du parc national des calanques. Ce qui constitue pour ce quartier un atout majeur. Habiter dans ces arrondissements, c'est comme si vous étiez à la campagne alors que vous êtes dans une des plus grosses villes de France. Et cela plaît beaucoup aux familles. Là-bas, vous trouverez également de magnifiques points de vue sur le centre ville de Marseille.

Les quartiers de Bompard et Le Pharo

Dans ces quartiers, il faudra débourser plus ou mois 4100 euros par mètre carré. Un prix qui reste bien au-dessus de la moyenne globale de la ville. Mais les délais de vente dans cette zone sont très rapide. Il ne faudra qu'environ 7 jours pour acquérir un appartement là-bas.

Les quartiers de Périer, du Prado et du Roucas-Blanc

Dans ces quartiers, vous retrouvez beaucoup de villas et d'hôtels particuliers qui sont appréciés par la clientèle.

Prix de l'immobilier marseillais dans le 15e et 16e arrondissement

Ces deux arrondissements sont souvent considérés comme étant les plus sensibles de la ville. Le prix de l'immobilier dans cette zone reste très bas. D'ailleurs, on constate une baisse des prix des biens depuis quelques années dans ces quartiers. Une chute de 8,5% à ainsi été estimée. Le prix moyen d'un appartement de ces arrondissements se situe aux alentours des 1380 euros par mètre carré.

15ème arrondissement

Le 15ème arrondissement est le quartier le moins cher de Marseille pour investir. C'est le plus abordable. Dans cette partie de la ville, vous retrouverez les quartiers suivants: Les Aygalades, Borel, La Cabucelle, La Calade, Les Crottes, La Delorme, Notre-Dame Limite, Saint-Antoine, Saint-Louis, Verduron et La Viste.

16ème arrondissement

Le 16ème arrondissement, quant à lui, propose lui aussi des prix très attractifs. C'est une zone de Marseille essentiellement résidentielle et reconnue pour son quartier de l'Estaque où l'on retrouve de magnifiques petites plages de sable mais aussi de galets. Les petites maisons bordant la côte de cet arrondissement sont parsemées de toits rouges. Au bord de mer, on retrouve de nombreux restaurants proposant des fruits de mer et toutes sortes de poissons. L'Estaque est le quartier le plus connu de cette zone mais il existe également les quartiers de Saint-Henri, Saint-André et les Riaux.

Ainsi, Marseille a tout pour attirer un maximum de personnes à s'installer sur son territoire. Les prix y sont attractifs et le cadre de vie idyllique de cette ville en font un endroit parfait pour de nombreux ménages. Que vous soyez seul, en couple ou en famille et peu importe votre budget, il y aura toujours, à Marseille, un endroit qui vous correspondra. C'est une ville merveilleuse qui vous fera tomber amoureux d'elle.